Una pregunta recurrente de nuestros clientes es ¿Por qué no es legal mi construción si estoy pagando IBI?
Pues bien, en el ámbito urbanístico es frecuente que los propietarios crean que el pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) implica que su construcción está legalizada. Sin embargo, esta creencia no se ajusta a la realidad jurídica ni técnica del sistema urbanístico y fiscal en España.
El hecho de abonar el IBI no supone que una edificación sea legal. Únicamente indica que Hacienda tiene constancia de su existencia y que la grava a efectos fiscales. Para que una construcción sea legal a nivel urbanístico, es imprescindible que cuente con las licencias correspondientes y que se ajuste al planeamiento vigente. De no ser así, puede ser objeto de un expediente de disciplina urbanística, incluso aunque se haya venido pagando el IBI durante años.
En muchos municipios, los propietarios se sorprenden al comprobar que su inmueble, aun estando inscrito en el Catastro y tributando regularmente, no figura como legal ante el Ayuntamiento. Esta confusión suele generar incertidumbre, especialmente en procesos de compraventa, herencias o intentos de regularización. Por ello, es fundamental comprender la diferencia entre la legalidad fiscal —relativa al Catastro y a la tributación— y la legalidad urbanística, que depende del cumplimiento normativo y de las autorizaciones administrativas pertinentes.
1. ¿Qué es el IBI?
El IBI es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, gestionado por los ayuntamientos. Se paga anualmente por el simple hecho de ser titular catastral de un inmueble. El importe depende del valor catastral, asignado por Hacienda a través del Catastro.
Puedes consultar tu inmueble en la Sede Electrónica del Catastro.
2. ¿Qué es el Catastro?
-
El Catastro es un registro administrativo de todos los bienes inmuebles en España. Lo gestiona la Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda.
-
Su finalidad es fiscal y estadística, no tiene efectos legales sobre la propiedad ni sobre la legalidad urbanística. Puede inscribir construcciones aunque no tengan licencia, por ejemplo, mediante ortofotos o inspecciones.
3. ¿Entonces por qué se paga IBI por una obra sin licencia?
-
Porque el Catastro detecta que existe una construcción y le asigna un valor catastral. Eso permite al Ayuntamiento cobrar el IBI, aunque la obra sea ilegal. Esto no impide que el Ayuntamiento abra expediente sancionador si detecta que no hay licencia.
4. ¿Qué hace que una construcción sea legal?
La legalidad de una edificación se consigue si se reúnen estos puntos
-
Tener licencia urbanística otorgada por el Ayuntamiento.
-
Ejecutarse conforme a la normativa urbanística y técnica vigente.
-
En su caso, disponer de certificado final de obra y licencia de primera ocupación.
-
Si no tiene licencia, solo se puede legalizar si:
-
Cumple con la normativa vigente.
- Está dentro de la normativa urbanística municipal, autonómica o nacional.
-
5. ¿Cuál es la diferencia con el Registro de la Propiedad?
-
El Registro de la Propiedad tiene efectos legales frente a terceros.
-
Inscribir una construcción en el Registro requiere título legítimo (licencia, escritura, certificado técnico…).
-
El Catastro, en cambio, no acredita propiedad ni legalidad.
6. ¿Qué dice la jurisprudencia?
-
Los tribunales han dejado claro que pagar IBI no legaliza una construcción.
-
El alta catastral es solo una prueba de existencia a efectos fiscales, no urbanísticos ni registrales.
En resumen, el pago del IBI demuestra que la construcción ha sido registrada a efectos fiscales, pero no garantiza que la edificación esté autorizada ni ajustada a la normativa vigente. Para evitar sanciones, es recomendable revisar si el inmueble cuenta con licencia de obras y, si no la tiene, analizar si existe posibilidad de legalización según el planeamiento actual.
En GESPROARQ, te ayudamos a estudiar cada caso y a definir la mejor estrategia técnica y legal para regularizar edificaciones en suelo urbano o rústico. Pide presupuesto sin compromiso.
